Gdzie inwestować w mieszkania w połowie 2019 roku

17.02.2021
Tweetnij to
W połowie roku rynki nieruchomości w całym kraju mają różny potencjał dla inwestorów i preferują różne strategie inwestycyjne.

Na niektórych rynkach ceny są zawyżone – czy bańki czekają na pęknięcie? Niektórzy mogą pochwalić się dużym popytem, ​​odzwierciedlonym w wysokich wzrostach cen mieszkań – czy wkrótce staną się one zawyżone? Niektórzy obecnie widzą umiarkowany popyt, ale mają dobry wzrost gospodarczy – jak ten wzrost wpłynie na przyszłe ceny? Niektóre z nich wytrzymują przeciętny wzrost i skromny popyt – jak inwestować na stagnacji rynku?

Wszystkie rynki nieruchomości mają charakter lokalny, ale nadal wpływa na nie gospodarka narodowa. Więc najpierw słowo o tym. Pomimo wielu rozmów o tym, jak dobrze radzi sobie gospodarka USA, aspekt, który ma największe znaczenie dla nieruchomości – miejsca pracy – zwalnia. W ostatnich miesiącach krajowa stopa wzrostu zatrudnienia wyniosła 1,5% i była najniższa od lat.

Praca bezpośrednio napędza popyt na domy jednorodzinne i wynajem. Są także motorem wydatków konsumenckich, które są podstawą gospodarki. Wolniejsze wydatki konsumenckie mogą spowodować spowolnienie gospodarcze, które wpłynie na wszystkie rynki nieruchomości.

Ceny domów rosną w górę ze względu na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a nie z powodu wzrostu popytu na duże domy Covid-19 Zbyt drogie rynki

Rynki stają się zawyżone, gdy ceny domów rosną szybciej niż dochody lokalne. Szacuję, o ile rynek jest zawyżony, używając miernika, który opracowałem ponad 25 lat temu w Local Market Monitor, który porównuje rzeczywiste ceny z lokalną ceną „dochodu. Widzieliśmy, że jeśli lokalne ceny są o ponad 20% wyższe od ceny „dochodu, ryzyko, że ceny domów ostatecznie spadną, jest znacznie wyższe niż zwykle.

Obecnie najbardziej zawyżonym rynkiem jest Miami (45%), a następnie Tampa, Denver, Boise, Austin, North Port-Bradenton, Salt Lake City, Phoenix i większy obszar Los Angeles. Przy 25% znajdziemy Houston, Seattle, San Francisco, Orlando, Charleston.

Ponieważ populacja Miami wzrosła tylko nieznacznie w ostatnich latach, wysokie ceny domów są prawdopodobnie spowodowane przez zagranicznych nabywców, którzy są niestabilnym źródłem popytu. Lokalna gospodarka nadal ma się dobrze, a ceny domów wzrosły o 7% w zeszłym roku – trudno od tego odejść. Może nastąpić miękkie lądowanie, ale kusiłbym, aby sprzedać, póki nie będzie dobrze.

Boise to kolejny problematyczny rynek, ale z przeciwnego powodu. Wzrost gospodarczy i wzrost liczby ludności były bardzo wysokie. Budowniczowie domów nie byli w stanie nadążyć, więc ceny domów wzrosły o 40% w ciągu ostatnich trzech lat, tylko o 16% w 2018 r. Według standardów Kalifornii są one nadal absurdalnie niskie, więc spodziewam się, że ten boom będzie trwał przez jakiś czas, ale nie na zawsze. Dziką kartą jest duża obecność firm zajmujących się zaawansowanymi technologiami, a zwłaszcza Micron, które mogą być ofiarami (lub beneficjentami, w zależności od tego, jak to pójdzie) jakiejkolwiek przedłużającej się wojny handlowej z Chinami.

Denver to także rynek, na którym ceny domów wzrosły z powodu rozwoju zaawansowanych technologii, ale cykl jest dłuższy niż w Boise. Wzrost liczby miejsc pracy zwolnił do bardzo skromnego poziomu w ubiegłym roku i chociaż ceny wciąż wzrosły o 7%, to mniej niż duże wzrosty z poprzednich lat. Spadek jest mniej prawdopodobny niż w Miami, ale ceny wydają się być bardzo bliskie szczytu.

Spadek jest również mało prawdopodobny w Greater Los Angeles, gdzie ceny domów wzrosły umiarkowanie w ubiegłym roku. Jednak ludność jest w stagnacji, a obecny słaby wzrost zatrudnienia wskazuje na przedłużający się okres niestabilności cen.

Wielkim pytaniem zarówno w Seattle, jak i San Francisco jest to, czy duży wzrost cen domów w ciągu ostatnich kilku lat zakończy się miękkim lądowaniem, czy wręcz załamaniem. Ceny wzrosły o 5% w Seattle w zeszłym roku, o 4% w San Francisco, w porównaniu do ostatnich skoków o 15% i 13%. Wzrost gospodarczy pozostaje dobry, ale ceny wyraźnie osiągną szczyt w następnym roku. Jest to kwestia gospodarki narodowej, ponieważ wydatki na zaawansowane technologie – ekonomiczny motor obu rynków – zostaną mocno dotknięte, jeśli gospodarka Stanów Zjednoczonych dotknie spowolnienia.

Rynki z silnym popytem na nieruchomości

Rynki te odnotowały największy wzrost cen mieszkań w minionym roku. Niektóre z nich mogą wkrótce być zawyżone, ale obecnie są gorącymi punktami popytu, z cenami wzrosły o 8% do 13% w zeszłym roku. Rynki te obejmują Las Vegas, Ogden, Colorado Springs, Charlotte, Raleigh, Grand Rapids, Jacksonville, Nashville, Tucson, Indianapolis i Atlanta.

Widok na centrum Raleigh NC; obecnie uważany za „gorący punkt popytu

Las Vegas jest najtrudniejszym z nich, ze wzrostem cen o 13% w zeszłym roku. To terytorium bańki, ale wzrost liczby ludności i wzrost zatrudnienia również były wysokie. Popyt jest realny i powinien utrzymać piłkę w ruchu jeszcze przez kilka lat.

Oprócz Vegas najsilniejsze gospodarki w tej grupie to Ogden, Nashville, Charlotte, Atlanta i Colorado Springs. Słabsze gospodarki, w których wzrost miejsc pracy kształtuje się poniżej średniej krajowej, to Indianapolis, Jacksonville, Raleigh i Grand Rapids.

Duży popyt na nieruchomości może przez chwilę przetrwać słaby wzrost gospodarczy, liczą się ludzie. A populacja na wszystkich tych rynkach szybko wzrosła. Ale nie może trwać długo, jeśli nie powstanie wystarczająco dużo nowych miejsc pracy. Bądźcie czujni.

Rynki o dobrym wzroście i umiarkowanym popycie

Występują one w dwóch odmianach: dawniej gorące rynki, które zdają się zbliżać do miękkiego lądowania; Dallas, Cape Coral, Sacramento, San Jose, Portland w stanie Oregon.

A rynki rosną po latach słabości; Fresno, Filadelfia, Winston-Salem, Cincinnati.

Dawniej gorące rynki nigdy nie były tak gorące, że stały się zawyżone. Oznacza to, że ich ceny domów prawdopodobnie przez jakiś czas spadną w bok, ale nie spadną, dopóki gospodarka pozostanie w dobrej kondycji.

Na rynkach, które rosną, ceny domów prawdopodobnie przez jakiś czas będą rosły o około 6% rocznie, ale wzrost nie jest jeszcze wystarczająco silny, aby podnieść popyt powyżej podaży.

Rynki ze skromnymi perspektywami

Detroit, Nowy Jork, Chicago, Waszyngton, Minneapolis, St. Louis, Pittsburgh, Cleveland, Boston.

Problem na wszystkich tych rynkach polega na tym, że wzrost gospodarczy jest powolny i trwa już od jakiegoś czasu. Poza tym, z wyjątkiem Waszyngtonu i Minneapolis, populacja nie rośnie. W takiej sytuacji wyższy popyt może pochodzić tylko z segmentów na rynku kosztem innych, gra o sumie zerowej.

Monitorowanie wskaźników jest ważną częścią podejmowania dobrej decyzji inwestycyjnej.

Jak najlepiej inwestować na tych rynkach

Możesz dobrze zainwestować na prawie każdym rynku, ale Twoje szanse na sukces są większe, jeśli dopasujesz swoją strategię do lokalnych warunków.

Na rynkach o skromnych perspektywach możesz poświęcić trochę czasu na znalezienie nieruchomości. Cena i czynsze muszą natychmiast przynosić dobry zwrot; nie można postawić na poprawę sytuacji. Przebudowa nieruchomości do wyższego zakresu wynajmu działa dobrze, o ile wiesz, że znajdziesz tam najemców. Odpowiedni zakres wynajmu zmienia się z kodu pocztowego na kod pocztowy.

Na rynkach o umiarkowanym popycie możesz być bardziej agresywny, jeśli rosną, nadal możesz znaleźć okazje. Niektóre lokalizacje na rynkach o rosnącej popularności będą bardzo dobrze radzić sobie w przyszłości, zrób swoją pracę domową, aby je znaleźć.

Na tych rynkach, na których następuje miękkie lądowanie, kupujesz po rekordowych cenach, ale nie możesz liczyć na wyższe ceny w przyszłości. Warto więc szukać nieruchomości, które można podzielić na jednostki do wynajęcia. To zajmie więcej czasu i pieniędzy, więc musisz uważać, aby wynająć w odpowiednim zakresie.

Na rynkach o silnym popycie musisz działać szybko i prawdopodobnie będziesz musiał podzielić na jednostki wynajmowane, ponieważ ceny są już wyższe niż czynsze. Podwyższenie czynszu do wyższego przedziału czynszu może również działać dobrze, ale należy trzymać się z daleka od wyższej klasy, która będzie narażona na ryzyko, jeśli rynek się ochłodzi. Odwracanie właściwości jest nadal dobrą opcją, ale miej oko na ekonomię.

Na rynkach z zawyżonymi cenami pokusa szukania najemców z najwyższej półki jest bardzo silna, ale należy się jej oprzeć, ponieważ po zakończeniu boomu będzie to najgorsza część rynku – może już niedługo. Lepiej poradzisz sobie z najemcami ze średniej półki, jest ich więcej. Twoja strategia musi być długoterminowa, nie spodziewaj się wypłaty w najbliższym czasie.

Zakończyć

Mając oko na niepewną gospodarkę narodową, inwestorzy wciąż mają wiele możliwości na tych różnych typach rynków. Dopasuj swoją strategię do okoliczności i zabezpiecz się, inwestując w odpowiedni zakres wynajmu.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy